Le 27 juin 2025, une réforme fiscale importante entrera en vigueur en Catalogne. Elle concernera directement toute personne envisageant d’acheter un logement. Le Décret-loi 5/2025 introduit un nouveau modèle progressif pour le calcul de l’Impôt sur les Transmissions Patrimoniales (ITP), applicable aux achats de biens immobiliers de seconde main.
Cette mesure vise à adapter l’impôt à la capacité économique de l’acheteur, mais représente un changement significatif en matière de charge fiscale, notamment pour les transactions de montant élevé. Dans ce contexte, il est essentiel de bien comprendre comment se reconfigure le cadre fiscal en Catalogne.
Comment fonctionne l’ITP aujourd’hui ?
Jusqu’à présent, l’ITP s’appliquait en Catalogne à un taux fixe de 10 % pour la majorité des transactions. Avec la nouvelle réglementation, le taux devient progressif selon la valeur du bien immobilier :
Nouveaux taux de l’ITP en Catalogne (à partir de juin 2025) :
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Jusqu’à 600 000 € : 10 %
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De 600 001 € à 900 000 € : 11 %
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De 900 001 € à 1 500 000 € : 12 %
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Au-delà de 1 500 000 € : 13 %
Cet impôt s’applique par tranches, de manière progressive. Cela signifie que chaque portion de la valeur du bien est imposée à un taux différent, et non l’ensemble du prix à un seul taux.
Par ailleurs, certaines opérations spécifiques — comme l’achat d’immeubles entiers ou par des grands propriétaires (plus de 10 biens immobiliers) — sont soumises à un taux spécial de 20 %.
Et pour les logements neufs ?
Contrairement aux biens de seconde main, les logements neufs ne sont pas soumis à l’ITP, mais à un régime fiscal distinct :
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TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée) : 10 %
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Droits de timbre (AJD) : 1,5 % en Catalogne
Ce régime n’a pas été modifié par la réforme. Ainsi, l’achat d’un logement neuf continue de bénéficier d’une structure fiscale stable, sans augmentation prévue. Cela constitue un avantage pour les acheteurs recherchant de la prévisibilité dans le calcul des coûts globaux.
Comparatif fiscal : logement neuf vs. logement de seconde main
Prenons l’exemple d’un bien immobilier d’une valeur de 800 000 € :
Dans le cas d’un logement de seconde main :
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Premiers 600 000 € à 10 % → 60 000 €
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Les 200 000 € suivants à 11 % → 22 000 €
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Total ITP : 82 000 €
Dans le cas d’un logement neuf :
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TVA à 10 % → 80 000 €
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AJD à 1,5 % → 12 000 €
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Total des impôts : 92 000 €
Même si la charge fiscale est légèrement plus élevée pour le neuf dans certains cas, l’acheteur bénéficie d’un cadre clair et sans surprise, ce qui lui permet de planifier son investissement avec plus de sérénité.
Cela signifie-t-il qu’acheter un bien de seconde main n’est plus intéressant ?
Pas du tout. De nombreux biens de seconde main restent des opportunités très attractives grâce à leur emplacement, leur potentiel de revente, leur disponibilité immédiate et, parfois, leur capacité de rénovation ou de valorisation. Cela dit, il est vrai que les propriétés dépassant 600 000 € seront désormais davantage impactées par la nouvelle structure progressive de l’ITP, ce qu’il faut garder à l’esprit lors de l’établissement du budget global.
Notre conseil
Chez Valords, nous offrons un accompagnement personnalisé pour chaque transaction. L’objectif est que chaque acheteur comprenne précisément les taxes applicables et puisse optimiser son investissement, qu’il s’agisse d’un bien neuf ou ancien.
Comprendre les implications fiscales d’un achat immobilier est aussi important que choisir le bon bien. Si vous envisagez d’acheter en Catalogne, n’hésitez pas à nous contacter pour bénéficier d’un conseil sur mesure.
